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不動産は節税に最適!節税になる仕組みをお伝えします

更新日:

資産運用の中でも株式投資と並んで人気のあるのが不動産投資です。

不動産投資が人気の理由の一つとして節税になるということがあります。

しかしながら、節税になるとはいっても

  • 節税になる仕組みがよくわからない
  • 税金について理解があまりない

という悩みを持たれたことはありませんか?

今回は不動産投資について

  • 節税になる仕組み
  • 税金の基礎知識
  • 節税の計算方法
  • 節税の注意点

について詳しく解説していきます。

 

 

不動産投資の所得計算・確定申告のしくみ

節税を理解するには、税金の計算方法を理解する必要があります。

不動産投資で言う節税とは、所得税と住民税の節税を指します。

ここでは

  • 所得の計算方法
  • 税金の計算方法

について紹介していきます。

 

各種所得の原則的な計算方法

所得はサラリーマンがもらう給与所得、アパートや駐車場を貸して得る不動産所得など全部で10種類ありますが、原則的な計算式は下記の通りです。

収入金額 - 必要経費 - 特別控除額

必要経費は投資や事業でかかった経費ですが、特別控除額は給与所得のように無い場合と、不動産所得のように有る場合があります。

 

給与所得の計算方法

給与所得の必要経費は、転居費用・資格取得費などを足し合わせて実額計算する方法もあります。

ただ多くのサラリーマンは、収入額に応じて自動的に決まる額で計算します。

 

不動産所得の計算方法

一方で不動産所得は、必要経費を実額計算します。

アパート物件等にかかる固定資産税や、管理会社に払う管理費、アパート経営にかかる事務用品費、アパートローンの利子などを集計して計算します。

物件の購入費用に関しては、土地は必要経費になりませんが、建物は減価償却と呼ばれる方法により、数十年単位で分割して必要経費にします。

建物の修繕費は壊れた部分の修復であれば必要経費にできますが、建物のスペックが上がるようなリフォームの場合は、減価償却の手続きで必要経費にします。

特別控除額は後述する青色申告により、一定の帳簿を作成できる場合は10万円または65万円で計上できます。

 

所得税・住民税の計算方法

所得税率は課税所得に応じて決まり、住民税率はほとんどの自治体で10%です。

所得税・住民税の計算方法ですが、まず10種類の所得のうちを大半の所得を合算し、総所得金額を計算します。

株式やFX、不動産売却による所得は、所得税率・住民税率がどちらも決まっており(例えば株・FXでは所得税率15.315%・住民税率5%)、合算から除外します。

退職所得・山林所得も除外します。

総所得金額から保険料控除や医療費控除、扶養控除などの所得控除を差し引いて、課税総所得金額を計算します。

これを基に、所得税は速算表に当てはめて計算し、住民税は10%をかけて計算します。

 

表:所得税の税額速算表

課税総所得金額=A 所得税額
195万円以下 A×5%
195万円超330万円以下 A×10%-97,500円
330万円超695万円以下 A×20%-427,500円
695万円超900万円以下 A×23%-636,000円
900万円超1,800万円以下 A×33%-1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下 A×40%-2,796,000円
4,000万円超 A×45%-4,796,000円

住宅ローン控除など税額控除に該当するものがある場合は、ここからさらに下がります。

 

不動産投資の節税のしくみ

必要経費計上によるもの

不動産所得は、必要経費を多く計上するほど少なくできます。

当てはまるものは漏らさず計上することで、所得税や住民税が下がります。

固定資産税のように、支払ったものだけ必要経費にするか、4月頃に来た納税通知書に対して12月末時点での未払い分も含めて必要経費にするか、選択できるものもあります。

例えば2018年度の納税通知書では総額40万円であるが、2018年中には30万円支払った場合、2018年中の必要経費としては30万円と40万円のいずれかを選択できます。

 

青色申告によるもの

簡易帳簿を作成し、青色申告決算書を確定申告時に提出するのであれば、特別控除額10万円を不動産所得から差し引くことができます。

簡易帳簿とは、例えば日々の取引に基づいて、

・現預金の入出金

・家賃の入金

・必要経費の発生と実際の出金

を記録した帳簿です。

 

アパート・マンション10室以上を貸していれば、特別控除額を65万円に引き上げることも可能です。

ただし複式簿記の知識が必要になり、年末時点での資産・債務の額を記載した貸借対照表の作成も求められます。

青色申告についてはクラウド会計を利用した申告がおすすめです。

 

副業の帳簿付けならクラウド会計ソフトで!おすすめのクラウド会計3選

 

不動産投資の損失と給与所得の通算によるもの

所得を合算する時点で、赤字と黒字を相殺するのは当たり前じゃないかと思うでしょうが、赤字が他の黒字と相殺できるのは、不動産所得など4種類だけと意外と少ないのです。

損失が相殺対象とならない所得として、よく挙げられるのは雑所得です。

仮想通貨取引は雑所得に当たりますが、例えば仮想通貨の損失△100万円と給与所得400万円は通算できず、雑所得を0円とみなして、総所得金額は400万円と計算されます。

不動産投資による損失△100万円と給与所得400万円は通算できて、総所得金額は300万円です。

12月の年末調整の際には、総所得金額400万円として所得税が計算されます。

翌年2月16日~3月15日に行う確定申告で、不動産投資による損失を申告すると総所得金額が300万円と再計算され、所得税の還付金が生じます。

 

また住民税も、100万円の10%にあたる10万円の引き下げにつながります。

ただし不動産投資の中でも民泊は雑所得に該当するので、損失の通算はできません。

 

不動産投資の節税に関する注意点

節税方法を大きく3つに分けましたが、青色申告による方法は帳簿作成の手間がかかるものの、その手間が所得を下げる効果を生み、まさしく節約につながります。

しかし必要経費計上による節税は、注意が必要です。

払った必要経費を漏らさないことは大事ですが、税金を減らしたいからという理由で必要経費を増やす方法は、かえってお金を減らすことになりかねません。

所得税率10%・住民税率10%とすると、2万円の所得税・住民税の負担を減らすのに10万円の必要経費をかけることになり、差し引き8万円はお金が出ていくのです。

損失との通算は、結果として損失が出てしまった場合の救済策として知っておく必要はあります。

ただこちらも、所得税の還付金や住民税の引き下げ以上にお金が出て行く点に注意が必要です。

 

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